现实生活中，房屋承租人交付房屋定金和租金后，因多种原因，未使用所租赁房屋，这种情况下，承租人能否要求出租人返还定金和租金？

近日，巨野法院民二庭员额法官王庆审理一起房屋租赁合同纠纷案。

基本案情

姜某、毕某二人欲租赁某房屋，与房主于某约定年租金10000元，3月9日，姜某、毕某向于某微信转账5000元，微信聊天记录显示此5000元为房屋定金。

4月15日，姜某、毕某又支付房屋租金5000元。因姜某、毕某未在案涉房屋内经营，便向法院起诉，要求于某双倍返还定金和租金。

法院审理

姜某、毕某为租赁房屋第一次向于某支付5000元，姜某、毕某主张此5000元不是定金，而是租金，但姜某、毕某在诉状中已写明交付定金5000元，且于某在收到此5000元后在微信聊天中载明定金5000元，姜某、毕某对此并未提出异议，法院认定此5000元为定金，双方之间的定金合同成立。

案涉房屋年租金双方约定为10000元，定金数额不得超过年租金的20%即2000元，超过部分不产生定金效力。对于定金数额超过2000元的部分，不产生定金效力，于某应返还姜某、毕某3000元。

承租人姜某、毕某主张案涉房屋有他人与其经营项目相同，无法使用，未提交相关证据予以证明，对于其要求出租人于某双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。

姜某、毕某未实际租赁案涉房屋，其要求于某返还房租5000元（即第二次支付的5000元）的诉讼请求，法院予以支持。

法院判决

由被告于某返还原告姜某、毕某8000元。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

法官说法

本案的审理要点在于姜某、毕某支付于某的5000元的性质是定金还是租金、此5000元是否全部产生定金效力。姜某、毕某在诉状中已写明交付定金5000元，且于某在收到此5000元后在与姜某、毕某的聊天中载明定金5000元，姜某、毕某对此并未提出异议，因此应认定此5000元为定金。

涉房屋双方均认可年租金10000元，按照法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。

法官寄语

大部分人在订立合同时，不知道“定金”和“订金”的区别，“定金”和“订金”虽然只有一字之差，但法律后果完全不同。

定金具有担保合同履行的性质，给付定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双方返还定金，而订金不具有上述担保的性质。另外，交付定金时要合理计算数额，定金超过合同标的20%的部分，不产生定金效力。