预缴土地增值税作为房地产行业的一项重要税收政策，对于确保税收平稳、均匀地流入国库具有重要作用。然而，关于预缴土地增值税的计税依据，业内存在不少争议。本文将围绕预缴土地增值税的计税依据，探讨土增税预缴是含税还是不含税的问题，以期为房地产企业提供清晰的税务处理指南。

一、预缴土地增值税的背景及意义

预缴土地增值税是指在尚未正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳、均匀地流入国库，采取预先征收土地增值税的办法。这一政策对于稳定国家税收、规范房地产行业市场秩序具有重要意义。

二、预缴土地增值税的计税依据

在营改增政策实施后，土地增值税的计税依据发生了较大变化。根据相关规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

1. 一般计税方法下，预缴土地增值税的计算公式为：预收款 /（1+增值税税率）。在此公式中，预收款指的是房地产企业收到的不含增值税的预收账款。

2. 简易计税方法下，预缴土地增值税的计算公式为：预收款 /（1+增值税税率）。在此公式中，预收款同样指的是房地产企业收到的不含增值税的预收账款。

三、土增税预缴是含税还是不含税

从上述计算公式来看，预缴土地增值税的计税依据是不含增值税的预收款。因此，土增税预缴应该是不含税的。这一结论符合税收政策的基本原则，即公平、合理分摊税收负担，确保国家税收稳定。

四、结论

综上所述，预缴土地增值税的计税依据是不含增值税的预收款。在实际操作中，房地产企业应按照这一原则进行税务处理，确保税收合规。同时，企业还需密切关注政策动态，及时调整税务策略，以降低税收风险。